随着资本进入文旅产业的规模逐步扩大，以及旅游投资市场的持续利好，怎么样做旅游投资成为了业内外广泛讨论的热门话题。
旅游项目的投资与其他的投资都一样，从逻辑上来说，都分为四个步骤——融投管退，一是投资的钱从哪里来，二是投什么，三是怎么管，四是怎么卖。
1.从趋势看：趋势决定了项目到底投不投，如果大势向上、那么市场空间大、容错度比较大，那么这个事情就可以投。比如在近几年大热的民宿，大家都在谈情怀，一方面往里面冲，说明了两件事，这一个市场的容错率很高，供不应求是大趋势，但另一方面不好做，要谈一点情怀，要熬。但从发展大趋势看，旅游是要投的。
2.要投资那些效率可以极大提升的行业：目前旅业比较分散，上市公司有限，国内最大的几家公司手里资源也有限，说明这一个市场还有相当的上升空间，未来经营效率高的公司就有巨大的兼并重组的空间，一定会打败经营效率低的公司。这孕育着巨大的投资机会。
3.要切实的满足客户的真实需求：商业社会持续健康发展的本质——让客户开心，拉动消费，促进产品迭代，进而赚取更多的钱。因此投资一个让顾客开心的产业至关重要，而旅游就应该满足人的根本的需求，让人感到开心的产业。
4.在大趋势下，要选择次优解：选择一个比大多数都好的项目即可，在一个向上的大趋势下，投资一个比大多数东西都好的东西，就可以卖出更好的价钱。
目前传统旅游企业主营业务从地产逐步向旅游领域过渡，把旅游提到主业务并获益。但旅业面临两个问题，一是基础设施投资大回报慢，二是投资飞速增加，市场却缺少经营能力。
1.投资首先是要考虑融资，要投具有融资能力的项目。一个是能快速形成经营现金流，一个就是具有较强故事性的融资主体。
2.需要明确投资标的物。在这方面首先要明确门票的作用，门票是个稳定现金流，也是基础设施融资的最重要的抵押物（质押）。
因此这也是门票经济可以长时间坚持下去的原因。另外，投资一定要对标的物有清晰的界定，只有少数的边界和控制权的物业（资产）是不能投资的，因为只有少数的法律保护。
3.需要精进的管理团队。现在绝大部分景区管理，由于行业发展要求不同，管理资产类型不同，管理要求不同，经营资产诉求不同，管理能力就有很大的精进空间。因没有成熟的管理模式，所以其他投入资金的人在进入的时候就很难判断它的价值，也很难有稳定的预期。
由于做景区投资大，管理很复杂，项目也就很难估值，而且一旦项目分散就需要有强大的管理后台，对管理能力要求非常高。
旅游项目专业性强，综合性更强，跨学科、跨领域，所以我们在顶层设计上，应尊重专家的意见，但不应盲从。
需要多领域、跨学科的专家共同商讨，比如项目中有乡村古建，需要旅游专家、文保专家、建筑专家等的共同参与。具体的事情、专业的事情，放心地让专家做，不要瞎指挥。
项目怎么做，听谁的？一是听领导的，二是听专家的，三是听自己的。这都不行，要听老百姓的。
领导、专家，我们自己，往往都以自己的需求、感觉代替老百姓的需求与感受。这样做项目，搞宣传可以，做市场不行。
所以很多项目在融资阶段就处处碰壁，也有很多项目好不容易建成了，却没有迎来预想中的欣欣向荣，这都是产品设计的问题。
质量好、有特色，才能在激烈的市场之间的竞争中争得一席之地，旅游的市场确实比过去大了许多，但供给也更多了，甚至严重超过标准。你的景区一开始就可能是过剩产品，遭到市场的淘汰，许多人并没意识到这一变化。
一定要保持不断的精进。而人造的景区，一定要保持不断的提高个人的水平，以保证市场地位长久不衰。
要正确认识创新。科技的加快速度进行发展，市场变化的提速，人们需求的迅速提高，这就要求我们不断的创新，才能跟上时代的步伐、市场的变化。但我们肯定要切记，我们的步伐，必须是扎实基础上的创新，而不是连走都不会，就想着跑，甚至想飞的创新，更不是花里胡哨的花架子。
旅游景区投资都比较大，少到几千万，多到几个亿、几十个亿。建设期长，收效慢。但我们相当一部分人都非常急功近利，想以最快速度收回投资。这一现象在花海旅游上体现最为明显。
项目是做出来了，因为没质量、没特色，只火了一两年，便门可罗雀。有些甚至一年都没火过，开门死。
聚焦，你才能把你有限的资金花在刀刃上，干得好。刀好不好使，要看刀刃，而不是刀把，更不是刀背上镶金贴银。
一招鲜，就是做旅游的特点。没有谁能记住奥运的全能冠军，单项冠军比全能冠军更受欢迎。
千万不要贪“大”。为什么？两万亩！钱主要修桥修路了。世界最美，最受喜爱的花园多半很小，二、三百亩的算大的。大没用，精才有用。
