随着国家大力推动旅游业战略升级和供给侧改革的不断深入，基于市场需求的旅游投资将有着非常大的发展空间。而投行思维、网生企业和自组织生态圈等现代领先理念的逐步普及，将带动旅游投资效能迅速提升。
可以预见，未来旅游投资不只是我国“十三五”时期的巨大风口，也必将是推动我们国家经济社会转型升级、再创辉煌的核心引擎。
旅游说到底是一种生活。旅游目的地就是游客想要体验的生活梦想之地，因为关联到投资、建设和运营、服务，旅游就成为了一个关联要素无边界产业。旅游投资跨越旅游、投资两大无边界产业，尤其是在互联网时代，旅游投资更成为一个具有鲜明、复杂、系统特性的投资领域，颇需要我们来关注和思考。
当前旅游投资的现状可概括为：风口正盛，困惑较多；主体多元，形式多样；决策困难，回归理性。
随着国家旅游局“全域旅游”理念的提出，国家发展改革委、工信部、住建部等关于促进我国旅游业加速发展的动作连连——《中华人民共和国国民经济与社会持续健康发展第十三个五年规划纲要》（2016～2020年）、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《国家旅游局关于公布首批创建“国家全域旅游示范区”名单的通知》、《国家旅游局关于公布第二批创建“国家全域旅游示范区”名单的通知》，以及特色小镇、美丽乡村、旅游扶贫等一系列相关文件陆续出台。
笔者认为，大政方针的开放令人振奋，但同时也应注意到，目前出台的许多法律和法规的操作规范仍不够明晰，旅游投资路径、工具和市场培育也尚未成熟，这些使当前的旅游投资领域呈现风口正盛，困惑较多的状况。
旅游投资主体是决定旅游投资市场形态的基本要素。在全面深化改革的大格局下，旅游投资主体呈现多元化状态，包括政策投资、政府投资、央企国企投资、集体投资、非公有制企业投资、个体经营投资、合伙人投资等。
而多元化的投资主体也呈现形式多样的投融资方式。包括PPP模式、VC、BOT、BT、BLT、BTO、TOT、TBT、SPV通过SPT的ABS投资、银行信贷、市场融资、信用担保、自筹众筹和新三板、新四板上市融资等。相应的投资结构则主要有国家投资、外资、银行贷款、社会融资和自筹资金五方面。在建设、运营、租赁、移交中，围绕退出机制的选择，通常会以混合投资方式出现。
旅游投资结构类型多样。可以从旅游投资项目建设的性质、内容、规模、分布和投资来源等进行以下划分：按旅游投资项目建设的性质，可分为新建旅游项目、改建旅游项目、续建旅游项目、扩建旅游项目等；按旅游投资项目建设的内容，可分为旅游基础设施项目、旅游景区景点项目、旅游餐饮住宿项目、旅游教育项目、旅游交通项目、旅游购物休闲项目、旅游环境保护项目等；按旅游投资项目建设的规模，可分为大型旅游项目、中型旅游项目、小型旅游项目等；按旅游投资项目建设的地区分布，可分为旅游发达地区项目、旅游欠发达地区项目、旅游不发达地区项目；按旅游投资项目资产金额来源，可分为国家投资旅游项目、地方政府投资旅游项目、企业投资旅游项目等。
投资决策是投资盈利的最要紧的麻烦。旅游投资是从市场需求趋势着眼，依托区位、资源和环境的资本增值最大化选择，也是难度最高的投资问题之一。毕竟所有有效的努力都担不起一次投资决策的失误，而更重要的是，旅游投资决策是整合要素最多、聚焦度最高、周期性最强的技术经济分析和市场预测高度艺术化的复杂系统决策过程。
笔者认为，影响旅游投资决策的投资所需成本有着非常明显的复合性。分析来看，旅游投资所需成本一般由融资成本（PPP模式、银行信贷、市场融资、信用担保、自筹众筹等）、资源成本（土地等）、建设成本（项目和基础设施等）、经营成本（管理和经营服务费用）、营销成本等构成。而旅游投资成本测算现存三大问题：一是基本没专业的旅游投资所需成本测算师；二是专业的投资所需成本测算师大都不懂旅游；三是专业的旅游规划师大都不懂投资经济。因此，投资方很难进行可靠的投资所需成本测算，必然会降低投资风险评估的可靠性，增加了旅游投资决策的难度和风险。
总体上看，复杂的相关要素和金融法规的逐步完善，使旅游投资所需成本具有非常明显的非技术经济特征。从融资成本的角度看，政府PPP模式时间成本相比来说较高，市场融资的费用成本相比来说较高；从经营成本的角度看，对投入资产的人管理上的水准和风险控制能力是一个难度更高的挑战；从投资选择的角度看，资源评估、需求分析、产品设计、业态创新、营销推广和商业模式是旅游投资盈利的六大关键；从价值链的角度看，游客体验投资、高效运营投资和品牌价值营销体系投资是价值链实现的三大关键。上述这些越来越为旅游投资者所关注，盲目投资的现象正大幅度减少，理性投资理念逐渐增强。
随着国家大力推动旅游业战略升级和供给侧改革的不断深入，基于市场需求的旅游投资将有着非常大的发展空间。而未来其发展的关键点主要有：投行思维、要素集成、业态创新、整合升级等。
所谓“投行思维”，是指一种多维度的商业智慧，其本质是基于对商业资本核心属性的极致洞察，将各种有形与非货币性资产的所有权及使用权、抵押权、租赁权、分红权等其他全部衍生的可支配的权益，进行深度的价值发现，挖掘其中被忽视
或低估的价值洼地，并利用金融手段将资产的各种权益进行契约映射，使其转化为可高度流动性的形态，以快速进行合约式及份额式的虚拟化交易，表现为卓越的商业模式重构与内外部资源重组的支配能力，并最终实现资产的高效增值与所有者的权利利益的极度最大化。
作者觉得，投行思维的本质是以商业核心价值极大化的战略眼光，对投资进行的资源配置、业态整合、权属重构、聚焦升级资本运作的创新思维。将这种思维与“互联网+”叠加形成的F2C网生企业，目前最具发展优势，将成为未来发展的主流方式。
聚焦核心要素，形成有效集成。笔者认为，旅游投资虽然关联要素很多，聚焦核心要素，主要是指旅游目的地建设投资，最重要的包含：首先，区位甄别，主要关联要素包括交通便捷通达性、资源品级竞争优势和客源市场规模等；其次，项目优选，主要关联要素包括项目的政策符合性、项目与实际的契合性、项目有没有竞争优势的前瞻性等；再次，环境优化，主要关联要素包括生态环境、社会环境和人际环境等，其中，社会环境是指当地的经济社会持续健康发展形态，而人际环境是指民俗民风和投资者所拥有的人脉优势；最后，优势产品，主要关联要素包括产品在一些范围内的稀缺性、与时尚的契合度以及与游客需求趋势的引领性等。
围绕这些核心要素，运用投行思维和投资分析工具来投资决策和资本运作，正成为日趋理性的旅游投资决策的主流方式。
业态创新是投资选择和决策的主要的因素。一个普通的投资项目，如果有好的业态创新和商业模式，一样能成为优级旅游投资项目。
整合升级是提升旅游投资效能的主要手段。在交通发达的信息智能化时代，时间和空间日益不再成为投资区位选择的核心要素，对资源、业态、商业经济价值的独到眼光和整合能力成为最重要的旅游投资关键。
贾云峰：德安杰环球顾问集团总顾问，联合国世界旅游组织专家，亚太旅游协会中国专家委员会秘书长，中国国家旅游局改革发展咨询委员会委员；
BOT：建设-经营-转让（build-operate-transfer）
BTO：建设-移交-运营（Build-Transfer-Operate）
TOT：移交-经营-移交（Transfer-Operate-Transfer）
SPV：特殊目的的载体，也称为特殊目的机构/公司（SpecialPurposeVehicle）
SPT：特殊目的信托（Specialpurposetrus）ABS：资产证券化（Asset-backedSecurities）F2C：从厂商到消费的人的电子商务模式（Factorytocustomer）
