“不管哪种类型的景区，都会有很好的发展，关键还是要看资金有没有耐心和信心。”
美国、欧洲的度假地是比观光地还要公众化的概念，度假地内的公众免费区，当然也会人山人海。 图/视觉中国
在旅游投资迅速增加的情况下，旅游投资结构也在发生明显的变化。今年以来，旅游投资以从未有过的高频次曝光率被业界所讨论。有人说，2016年是跨界资本的聚焦之年，跨界资本和社会资本的比重将会得到进一步的提升。那么，在经济下行的时候，景区投资的信心和耐心又来自什么地方呢？是真投资还是大忽悠，是长期关注还是短期跑路？美国人应对经济危机创造了五彩缤纷的娱乐科技，中国人是否也该有自己的创新？
联合国世界旅游组织旅游可持续发展管理与检测中心主任保继刚对新京报记者表示，随着消费结构的变化，目的地资源理性投资占比增加。目的地理性投资增加，度假地产下降得很厉害，尤其是二三线旅游度假区。之前大量资金跑到房地产，包括旅游地产，建一个酒店和主题公园，不能靠地产赚钱了才能收回成本，这是不对的。有些地方的旅游地产已经卖不出去了，开发商减缓了投资。
中国社科院财经战略研究院副教授、中国人民大学休闲经济研究中心特聘教授魏翔分析，从宏观经济角度来看，结构改革刚刚起步，所谓的结构改革，产业间（房地产、互联网、金融业等）要寻求高利润高回报，找不到就会转而寻找消费类产业。在这个换档期，资本往消费类项目过渡，这是趋势性的变化，日本、韩国也都经历过这样的一个过程。在旅游这样的经济中，就涌入了过多的资金，摊薄了行业的利润率。其实好的景区并不是不挣钱，但是买家和出价者变多了，竞争加剧，就会买不到好的景区。
在需求结构上，大家过多关注了短期盈利性的景区，通常就是门票经济类景区，而对于长期回报的休闲类景区关注度不够。休闲类景区一般是通过开放式运营拉动周边商业氛围，从欧洲的经验看通常要7年以上的周期才会有回报。国内的此类景区也要七八年左右才能有回报，但是现在资金对回报的要求过于短期化。“资金能好好地留在一个项目10年，不管是度假休闲景区还是门票经济类景区，都会有很好的发展，关键还是要看资金有没有耐心和信心。”
作为声名鹊起的白石山的投资者和运营者，中景信旅游投资集团对此也有自己的看法。中景信常务副总经理张平认为，一流的稀缺的自然景观资源的确是难以获得，但中国幅员辽阔，有许多未开发的目的地，不排除有一流的资源，这就需要有像中景信这样专业的团队去发现，去挖掘。另外就是将二流的自然资源，通过一流的造景技术，打造成一流景区。在中国由于多年来粗糙的开发，许多一流景区，遭遇了二流乃至三流开发景观反而被破坏。中景信依托专业的造景技术，每个景区的建设和服务都是一流的，为广大游客呈现一流的景区。
“我们认为产品是核心，市场不好，景区投资不好，那是因为市场上太多被开发坏了的景区。我们最常听到游客说的是，去了××景区又上一当。中景信则不同，白石山就是很好的例子，中景信开发前就是一个普通的景区，每年32万门票收入，游客寥寥。经过中景信的专业团队开发后，凡是来过的游客都感叹，想不到河北周边还有如此好的景色，还有如此美的山。景区打造好了，收回资金根本不是问题，消费者喜爱才是根本。”
魏翔认为，景区在中国不能说是垄断，而是经营上有某种壁垒。即便是乌镇和古北水镇这样国内一流的度假区，也还远远说不上是垄断和寡头，而是在竞争非常激烈的市场中，在差异化方面，吸引了一定的市场。“与其说是把握了景区市场，不如说是占据了景区设计的差异化市场。”乌镇和古北水镇在设计方面超越了很多景区，因为以前的景区是粗放型设计，缺乏建筑、园林景观设计，乌镇走在了景区设计的前列，所以更加有效地利用了差异化的经营方式，这样的景区利润和回报往往会更高。
根据经济发展形势和产业的变化，景区的盈利模式也会有所变化，这在国外也有经验可循。欧洲开发主题乐园或者城堡，卖门票挣钱。随着经济低迷，老百姓不愿意付钱甚至付不起钱，但是同时仍然需要旅游和休闲，在这样一个时间段消费者就进入了“度假”的模式——不进售票的景区、不吃昂贵的大餐，只是看风景。毕竟度假消费有高有低，属于经济倒逼出来的某种形式。
在这种形式下，欧洲的景区迎合经济下行和经济起伏的变化，度假区首先做公共免费区域，通过免费区域吸引大量的人气，然后设计度假项目比如钓鱼（建立垂钓俱乐部），有消费能力的人或者发烧友会加入俱乐部。通过度假地产建设配套，建造吸引人气的设施，变以前挣所有人的钱变成现在挣有购买力、有兴趣的人的钱，这样也能够保证每年3%-5%的回报。
中国的旅游和购买力也在发生明显的变化，“我们是应该关注度假地产，并不是买房子住酒店才是度假地产”。魏翔分析指出，经济下行的旅游特征，要考虑人流溢出，1000人当中有一两百人能消费、这一两百人明年还能来，而他们来的原因是因为还有别的900人也来了，当然，这“其他900人”可能是年年都会变化的。旺盛的人气中有小部分有能力的消费者，就可以了。
魏翔指出，大家现在一想到“度假”首先会感觉这是一种相对高端的旅游方式，其实不然。现在要做的并不是“高端度假地”，而是“度假经济”。在美国、欧洲和日本，度假地是比观光还要公众化的概念，度假地内的公众免费区，当然也会人山人海。因为，度假地一定要集聚大量客流，比如夏威夷和东南亚一些海岛，重游率就非常高。
另外，从盈利角度来看，并不一定高端的就是好的，要正确评估和看待景区的质量和附加值。比如有一些景区，我们正真看到设施比较简陋，服务也最简单，但并不意味着这个景区的质量就一定低，关键看你卖的是怎样的质量。美国的一个湖，很大的一个区域，建筑比较粗糙，但门票只要5美元，没什么消费的项目，只是要求游客烧烤的时候指定要买这里的炭，景区赚的就是这个钱。这就告诉我们，景区要给自己的质量和附加值做个定位，走什么样的路线很重要。
前一段时间相对来说比较火爆的“建筑师搞民宿”，通过设计和装修，使民宿升值，估值增加之后卖给第二个人；第二个人再注入其他附加值，继续增加景区的估值，继续转卖。这虽然不失为一种办法，但是说到底，景区的运营和价值，还是要看是不是真的提高了景区的素质、服务的品质、资金配比、模式调整。如果这一切都没有实现，那这所谓的估值提升不是给消费者的，景区自然也不是做给消费者的，而是为了另一个人（接盘人）而打造。只能说是一种资本运作模式，跟旅游关系并不大。
魏翔认为，泡沫还远远没有到来，以上的做法只是对景区的操作方法，有长期和短期的，但是目前在资金回笼方面的诉求还是短期的较多。也有一些PPP项目，政府给背书，还能够在比较长的时间内不断向外融资。然后把长期回报的项目留给政府，让政府回购，缆车车票这一类短期资金能够回笼的项目，自己拿来。而当企业走了之后，政府接手，才发现景区已经被“吸干了血”。
针对旅游投资问题，张平表示，未来旅游投资的热点呈现在乡村旅游、康养旅游、休闲度假、特色小镇等方面，不一样的旅游投资侧重点不一样。比如说地产集团型的，更倾向于重量市场的投资，都是以低价购入偏僻的土地，大规模的造景造物及形成旅游地产的复合式模式，万达旅游地产的复合程度更高，它是主题公园+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货，华侨城则是以主题公园+地产等模式而闻名。
另外一个典型是中坤集团，其以天然的旅游文化资产+地产见长，比如安徽古村落的开发，这是一个典型的案例。其次是政府主导型投资，在旅游投资发展初期是主要的投资力量，随着市场化进程加速，政府投资重点转向公共的服务设施领域。还有一些投资公司型的，主要是以风投和私募为主要投资主体，大多数还是侧重于投资于轻量市场，比如说途家网、途牛网等等。
旅游业也被地方政府作为经济发展的动力和抓手。以贵州省为例，贵州省发展乡村旅游的自然村寨突破3000个，去年乡村旅游接待1.59亿人次，乡村旅游收入706亿元，最近5年带动64.7万人脱贫。贵州省委书记、省人大常委会主任陈敏尔表示，贵州这些年找准了可行的项目抓手，快速推进100个旅游景区、70个旅游小镇和1000个特色村寨建设发展，形成了项目化抓旅游的良好氛围。携程CEO孙洁也认为，在多重政策利好下，乡村旅游或成下一风口。
最近几年在旅游投资方面风头很劲的万达集团又有大手笔，11月16日，陕西省和万达集团签订全面战略合作协议，万达在以往投资基础上再次新增投资1030亿元，其中最瞩目的是投资500亿元在古城西安建设一座万达城。而万达城是世界独创的文化旅游新品牌，综合文化、体育、旅游、酒店、商业等众多内容，代表了世界旅游产业的最高水准。
